미국 주택시장, 모기지 6.3%에 ‘얼어붙은 봄’… 관세發 건축비 $9,200 상승, 집값 +1% 정체

모기지 6.3%: 매수도 매도도 못하는 ‘잠금 효과’

미국 30년 고정 모기지 금리가 평균 6.3%에 머물면서 주택시장이 경색돼 있다. 2020~2021년 2~3%대에 모기지를 받은 기존 주택 보유자들은 팔면 높은 금리로 재대출을 받아야 하니 집을 내놓지 않는다. 매물 부족 → 가격 하락 제한 → 신규 매수자 진입 어려움이라는 ‘잠금 효과(Lock-in Effect)’가 지속 중이다.

연준이 기준금리를 3.50~3.75%로 동결하고 있어 모기지 금리가 6% 아래로 내려오기는 당분간 어렵다. 이란 전쟁으로 인플레이션이 재점화되면서 연준의 인하 타이밍이 더 늦춰졌기 때문이다.

집값 +1% 정체: 실질적으로 하락

Realtor.com 전망에 따르면 2026년 미국 중위 주택 매매가격은 전년 대비 약 1% 상승에 그칠 전망이다. CPI가 3%대인 상황에서 명목 +1%는 실질적으로 마이너스다. 임금 상승률이 주택 가격 상승률을 상회하면서 장기적으로는 구매 여력이 개선되지만, 체감 경기는 여전히 차갑다.

관세發 건축비 $9,200 상승: 공급 차질 심화

트럼프 행정부의 관세 정책이 주택시장에 직접 타격을 주고 있다. 캐나다산 목재·중국산 철강 등 건축 자재에 관세가 부과되면서 신규 주택 1채당 건설 비용이 약 $9,200 상승한 것으로 추정된다.

여기에 심각한 건설 노동력 부족이 겹치면서 2026년 신규 주택 착공 증가율은 1% 미만으로 거의 정체될 전망이다. 공급이 늘지 않으니 매물 부족이 해소되지 않고, 가격도 크게 떨어지지 않는 교착 상태가 이어진다.

한국 투자자에게 주는 시사점

미국 주택시장 침체는 한국에도 간접 영향을 미친다.

① 건설 자재: 미국 건설 둔화로 포스코홀딩스(005490)의 미국향 철강 수출과 KCC(002380)의 건축용 도료 수출에 영향. 다만 관세로 인한 현지 생산 전환이 수출 감소를 일부 상쇄.

② 금리 연동: 미국 모기지 금리가 6%대를 유지하면 한국 주담대 금리도 4%대에서 내려오기 어렵다. 한국 부동산 시장 회복 시점도 함께 늦춰진다는 의미다.

③ 미국 부동산 ETF: 한국 투자자들이 많이 보유한 VNQ(뱅가드 리얼티)·O(리얼티인컴) 등 미국 리츠 ETF는 금리 하락 시 반등이 기대되지만 현재는 횡보 구간이다.

관전 포인트

• 연준 금리 인하 시점: 모기지 5%대 진입 시 매수 수요 폭발 가능
• 이란 전쟁 휴전: 유가 하락 → 인플레 안정 → 연준 인하 → 모기지 하락 경로
• 관세 철회: 건축 자재 관세 완화 시 착공 회복 가능
• 임대 시장: 모기지 부담으로 임대 수요 증가 → 리츠 수혜

※ 본 기사는 Realtor.com, KB의생각, Trading Economics 등 복수 매체 보도를 재가공해 작성했으며, 정보 제공 목적입니다. 투자 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.