미국 오피스 공실률 18%·시애틀 27%… 재택근무가 만든 $5,440억 부채 폭탄, 중소은행 위기

오피스 공실률 18%: 리먼 사태 수준

미국 전국 평균 오피스 공실률이 18.2%로, 리먼 사태(2009년) 수준에 근접하고 있다. 한국아이닷컴에 따르면 “전세계 오피스 공실률이 리먼 사태 수준 ‘위기'”라는 평가가 나온다.

지역별로 편차가 극심하다:

시애틀(27%)과 SF(23%)는 빈 오피스가 4분의 1이다. 아마존·메타·구글 등 빅테크의 재택근무 정착이 핵심 원인이다. 팬데믹 전 5%였던 재택 비율이 30%+로 고착되면서 오피스 수요가 구조적으로 줄었다.

$5,440억 만기 폭탄: 중소은행 위기

2026년 미국 CRE(상업용 부동산) 관련 부채 만기 도래 규모가 $5,440억(약 735조원)에 달한다. 공실률이 높고 금리가 비싼 상황에서 건물주들은:

• 재융자: 7% 금리로 재대출 → 이자 부담 2~3배 증가
• 매각: 폭탄 세일(40~60% 할인) 후 손실 확정
• 디폴트: 대출 상환 불가 → 은행 부실로 전이

글로벌이코노믹에 따르면 “금리 인하해도 상업용 부동산 위기 해소 불가”라며 연쇄 부도와 폭탄 세일을 예고했다. CRE 대출의 70%를 중소·지역 은행이 보유하고 있어, 2023년 SVB 사태의 재현 우려가 있다.

한국 금융기관 ‘나비 효과’

아이티인사이트에 따르면 “미국 상업용 부동산 위기와 한국 금융 나비 효과”가 우려된다. 한국 보험사·연기금·은행이 미국 오피스에 수조원을 투자했기 때문이다.

한국 금융기관의 해외 부동산 투자:

• 보험사: 삼성생명·한화생명 등 미국 오피스 빌딩 투자
• 연기금: 국민연금 해외 대체투자에 CRE 포함
• 은행: 일부 시중은행이 미국 CRE 대출 참여

민플러스뉴스는 “상업용 부동산 위기, 파산 직면한 미국 은행…해외부동산 투자한 한국 은행의 운명은?”이라고 우려했다.

오피스→주거·데이터센터 전환: 해법인가

일부 도시에서 빈 오피스를 주거용 아파트·데이터센터로 전환하는 시도가 늘고 있다. 뉴욕시는 오피스→주거 전환 인센티브를 제공하고 있으며, AI 데이터센터 수요 급증으로 오피스를 서버룸으로 개조하는 사례도 나타나고 있다.

관련 종목

타격 우려: 미국 오피스 REIT — 보스턴프로퍼티즈[BXP]·SL그린[SLG]. 한국은 삼성생명(032830)·한화생명(088350)의 해외 부동산 투자 손실 가능성.

반사이익: 마이애미·텍사스 등 선벨트(Sun Belt) 부동산은 인구 유입으로 강세. 미국 주거 REIT AvalonBay[AVB]는 오피스 대안 수요 수혜.

※ 본 기사는 한국아이닷컴, 글로벌이코노믹, 아이티인사이트, KB의생각 등 복수 매체 보도를 재가공해 작성했으며, 정보 제공 목적입니다. 투자 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.